2015年8月25日星期二

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2015年8月22日星期六

2015年8月22日 Addprohk全港最平支付寶代充值大減價,匯率低至1.24-1.236、提現、大額人民幣匯款,匯率特平

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2015年8月16日星期日

我讀過的書: 曾淵滄 - 置業101必讀



書名: 置業101必讀

作者簡介: 曾淵滄教授出生於新加坡。先畢業於南洋大學數學系,後考取了英國蘭卡士特大學的運籌學碩士學位和曼徶斯特大學管理科學博士學位。1987到香港,現擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任、管理科學副教授及中原城市指數研究組主任。曾擔任多家企業、機構之顧問。先後出版了逾20本著作,並為香港、上海及新加坡多份報刊雜誌的專欄作者。

出版社: 亮光文化

版本: 20107月初版

P.17  01 我認為買樓是在投資,同時也在消費。每月所消費的就是租值,如果買的樓不是自住,而是租出去,你會有租金的收入,因此,你每個月就是在消費這個租值。

P.17  02 只有那些持有超過一個單位樓宇,買樓收租或打算短期炒賣的人,買樓才算是純投資行為。

P.20  03 炒家不是隨時隨地可以出動,只有當房地產市場火熱時才行。否則,做不到貨如輪轉,風險就非常大。

P.21  04 買樓收租首選是地鐵站上蓋或附近的地點,這是最容易租出的地點。

P.21  05 既然買樓自住的最大功能是消費,就應該以消費的眼光與條件來選擇地點,以方便自己工作,孩子上學為首選。

P.25  06 買樓自住,最關鍵的因素是購買力,只買你買得起,供得起的樓。

P.25  07 如果你買樓的目的是純投資,你會選擇交通方便的地鐵站上蓋或附近的地點。因為純投資的房屋是買來收租的。如果你是不買樓而租樓住,這就是純消費行為,你應該選擇最方便上班或孩子們上學或名校網的地點。

P.27  08 買太貴的樓,供樓供得很辛苦是不必要的,這是過度消費。當然,賺夠了錢,小屋搬大屋,改善生活質素是應該的,也不必當守財奴。但是更不能當屋奴,一輩子供樓,為房屋的分期負上一輩子債也是不值得的。

P.31  09 供樓是一個長達20年的計劃,歷史上從來沒有發生過有長達20年的超低利率。當利率回升,樓價就會下降,因為供樓開支比租樓少而買樓的人供不起了,被迫賣樓。

P.31  10 更安全的選擇是在利率較高的時侯買樓,假若能負擔得起較高利率時每月的分期付款,將來利率下跌時,生活上的財政負擔就更寬鬆。

P.31  11 利率上升的初期往往是經濟正式復蘇的時候,經濟復蘇又刺激了樓價上升,只有當利率上升到某一個較高水平,開始有越來越多的人負擔不起每月分期付款的時候,被迫賣掉者出現了,樓價才會下跌。

P.35  12 供樓負擔比率是一個相當不錯,可以用來衡量房地產市場是不是泡沫化的指標,如果多數人以他們根本負擔不起的錢來供樓,樓價就是偏高了,開始泡沫化了。

P.35  13 如果有一天利率上升而樓價不跌,收入也沒增加,供樓負擔比率就可能上升,簡單的說,供樓負擔比率是由樓價、家庭收入及利率三大因素組成的。

P.37  14 就算你是用家,在考慮供樓的預算時,千萬不要以目前利息為準,得預先加上百分之三來計算。

P.39  15 在香港的高地價政策,並地少人多的實際環境下,個人投資房地產物業,自住或投資,長期來說,皆有理想的回報。當然,在樓市泡沫幾近爆破的瘋狂時購買的物業除外。

P.39  16 買房地產,每月付出的供款金額基本上是不變的,就算利率上升,也在一定的範圍內,並且可按情況先還一些本金,以致供款期維持一個水平,相對出租單位所收取的租金,卻可以隨著房地產價格上升而上升。

P.43  17 只要有足夠的資金作為首期,就一定要買房地產,特別在下跌後回升期,因為這樣就能保障所購入的房地產價格在三、五年內會繼續上升。

P.43  18 如果是新盤,置業者可善用發展商提供的二按優惠,以致在不足三成的首期下,也可以安心置業。

P.43  19 我是贊成年輕人購置物業要量力而為,不要急功近利,購買物業投資,不要因為自忖一家儲不夠三成首期而放棄,但也不要因為眼紅別人置業賺錢,不理自己的經濟狀況而胡亂入市。

P.45  20 租房屋住的好處是在大多數時間,租金是比房屋貸款的分期付款金額低。租樓最大的缺點是純消費行為,交出去的租金就是消費,收不回來。

P.47  21 內地客僧不會源源不斷地來香港買樓,這涉及中央政府政策的問題,只是,政策多變,有一定的風險。

P.47  22 風險最小的投資是買兩個可以打通的相連單位。大單位盛行,打通變大單位,小單位盛行,補回一道牆又變成小單位。

P.51  23 樓市也是一樣有藍籌屋苑,也一樣是市值高,成交多的屋苑,符合這兩個條件,一定是交通方便的屋苑,而且單位多中等價格。

P.51  24從投資的角度來看,大屋苑始終是容易買賣的保證。

P.54  25 真正改變工業樓的用途談何容易,因為一些基礎設備如電梯、接待大堂都不易改裝,要改裝就得所有的業主一起付錢改裝,在業權分散的工業樓,這也是不易做到的。

P.55  26 可以不必補地價而靈活地修改用途會吸引財團進行收購,然後投資一筆錢改進,因此,若不是自用的話,我也看不出工業樓有什麼投資價值,或者只能投機性的買入等收購,像一些人買舊樓等收購一樣。

P.55  27 買舊樓來博收購,博升值是賭運氣,除非你自己想搬進舊樓住,否則買舊樓收租是很麻煩,很複雜的事,不是一般人適合做的投資。

P.57  28 小屋搬大屋,是消費增加,這與收入增加多開支,與買多一些衣服,吃好一點的消費是一樣的。買多一套樓房收租,是投資增加,儲蓄增加,是為將來累積更多的財富。誰對誰錯,沒有定論。

P.59  29 居屋補地價是以當前的市價來計算,因此,當年你少付的比例需以今年的市價補回,如果市價上漲,補價的餘額隨時可能高過你當年所付的餘額。

P.63  30 長遠而言,中國經濟崛起,再加上大量農民入城,中國樓價上升的速度會比得上香港,過去13年如此,將來也如此。因此,從投資的角度來看,到中國大陸買樓是正確的。

P.66  31 商業樓宇的投資是一門很專門的學問,也很講運氣,因為商業樓宇的價值會隨其周邊的環境改變而改變。一流地點變三流,三流地點又可變一流。這的確需要很專門的學門來預測將來的發展。

P.69  32 若是從投資的角度來看,房屋的長期投資,最重要的收入是租金,呎價越高的豪宅,租金收益比較越低,而且風險越高。

P.73  33 如果你想成為一名炒樓者,必須謹守「量力而為」這個大原則,炒樓前要先衡量自己的能力,特別是個人現金周轉的能力。

P.74  34 我由始至終,買樓都不是為了妙,買時已準備好供樓的錢。

P.74  35 炒樓者,不要迷信樓價一定節節上升,不要迷信自己的運氣眼光,無論什麼時候,也要作了最壞打算,就是做好風險準備,清楚評估風險及個人的能力,以致在大市逆轉時仍然可以守下去。

P.74  36 買樓因涉及的金額巨大,所以我從沒想過投機炒賣,只會耐心地一間一間地購買。買入之後就找租客分擔供款。

P.77  37 若由市民選擇,在能力範圍內,他們寧願買私人樓宇,貪其保值或升值的能力較強。

P.79  38 當一個人被迫失業時,個人情緒一定大受影響,那時在焦慮的心情下才賣掉房子,定必不會理性地等候好價錢。

P.81  39 有些人認為,當自己退休後,沒有收入,應該搬去較偏遠、房屋較便宜的地方住。但是,只有在非不得已之下才應該這麼做,否則的話,老年人最好是住市區,住交通方便的地方。

P.85  40 新加坡與香港的百萬富翁比例之所以世界第一及第二,是因為這兩個地方吸引了許多外來的百萬富翁投資移民。

P.85  41 十多年前,亞洲金融風暴發生之前,新加坡與香港的房地產市場也曾經熱炒過,呎價也曾經創新高。但是,那時候兩地的住宅價格雖高,卻不豪華。

P.91  42 政府不應直接參與樓市,只應供應土地,如果政府認為某一個收入群體不`可能買得起樓而又很想買樓,乾脆撥出一些土地讓地產商通過拍賣會購買,但限制這些土地建成樓房後只可賣給某一個收入群體,將來二手買賣也是只限這個收入群體,滿足這些人當業主的願望。

P.91  43 在失去利率、貨幣供應的控制權後,香港特區政府也失去了一項調控樓價的工具,只能通過控制土地與居屋供應來調控樓價。

P.91  44 今日香港的整體房屋中,私樓所佔的比例超過一半,餘者才是居屋與公屋。較廉價的私樓的業主與居屋的業主是同一收入群體,居屋的供應量肯定會影響較廉價的私樓價格。

P.97  45 香港不同地區的土地價格相差很遠,這不但是投資者應留意的事實,也是特區政府制定土地、房屋政策時一個很重要的信息。

P.97  46 最近何文田、東涌、粉嶺土地拍賣成績差距如此之大已清楚說明不同等級的土地的市場是完全獨立的市場,彼此不受影響,天價樓的樓價炒得再高,「上車盤」的樓價也不會水漲船高。

P.97  47 特區政府最應該關心的是第四類的「上車盤」。

P.97  48 目前,特區政府最應做的是滿足「上車盤」的需要,新界土地不妨多推出,可由政府主動推出供拍賣,土地多了,拍賣地價低,多些地產商取得土地,自然會造成競爭,這有助壓住「上車盤」的樓價上升,使這些市民長期保有「上車」的能力。

P.103  49房地產政策的確是一個很複雜的問題。政府一方面想滿足錢不夠而想置業的人的願望,但是,樓價下跌帶來的失望肯定更大。因為有樓的業主數量比打算買樓的人數多好幾倍,樓價下跌,業主利益受損,誰會高興?

P.104  50 我認為,政府的責任絕對不是左右樓價。一百多年來,香港是一個自由市場,香港賴以成功的也就是這個自由市場,因此不該輕易加以破壞。

P.104  51 政府能左右的是稅項與土地及公共房屋供應。當然,政府可以很輕易地通過加印花稅、物業稅,什至推出增值稅來冷卻樓市。政府也可以透過推出大量土地供拍賣,大量興建居屋來增加房屋供應以壓低樓價。但是,誰能知道低利率能維持多久?如果美國加息,港元利率也不得不加,到時雙管齊下,樓價大幅下跌,隨之帶來經濟衰退,現任政府又得再一次負上打沉香港經濟的罪名。

P.104  52 一年前樓價仍然低迷時,為什麼目前呱呱叫說樓價太高的人不買樓?我相信一旦樓價下跌,目前高喊樓價太高的人也會卻步,也不敢買樓。

P.112  53 允許未補地價的居屋業主在居住若干年後不必補地價轉售給另一些同樣符合資格買居屋的家庭,可達到活化居屋二手買賣的目的。

P.112  54 為什麼新加坡可以發展一套成功的公共房屋政策而香港不可以呢? 原因之一是新加坡的公共房屋即組屋一開始就只賣不租。

P.113  55 特區政府也曾把公屋賣給居民,但是反應竟然不理想,原因有二:一是這些居民的確窮,收入少,沒能力買,二是這些居民自己算一算,買下公屋後,以後的維修管理費加起來,很可能比交租還多,一點也不划算。

P.113  56 如果所有居屋業主可以不必補地價自由出售居屋給另一些同椒符合買居屋資格的家庭,這些居屋就會長期成為居屋,長期給收入較少的家庭購買便宜的物業。

P.116  57 豪宅可分真豪宅與假豪宅兩種,真假豪宅的最大分別是地點,只有在一流地點、附近沒有公屋、沒有在人均收入低的區域所建的豪宅才是豪宅。

P.117  58 假豪宅的樓價遇上經濟不景時,樓價的跌幅會比真豪宅嚴重許多。

P.117  59 我覺得在樓價下跌時,我們猶豫不決不敢買樓,但是在樓價上升時,我們想買樓,卻往往買不到,因為在最後關頭,業主總是反價而致使買賣告吹。

P.119  60 如果YOHO MIDTOWN真是本地人在買,樓價將進入一個快速上升期了。

P.119  61 當在樓價飛升之前撲進樓市,買下房子的人,必須做好心理準備,利率總有一天會提高的,計算買樓及供樓的開支時,這是不能忽略的現實。

P.121  62 退市的第一步是先從非核心行動開始,中國選擇從提高貼現率開始,中美兩國仍未推出真正的退市核心行動──加息。

P.123  63 現在的樓價是豪則貴,而豪的條件之一是單位面積要大,一些單位面積不夠大的也將之變成11廳的酒店套房式設計。

P.126  64 不少新盤買家是內地客,他們為什麼願意付出比鄰近二手樓更高的價格買樓?因為內地客沒有多少時間來香港買二手樓,買二手樓要預約時間看樓,要討價還價,很麻煩。

P.126  65 買二手樓是買現樓,看現樓,也看清周圍環境,總會有一些不稱心之處,買樓花就不一樣,看不到真正的環境,只憑地產商包裝得美輪美奐的示範單位就可以拍板買樓了,霧裡看花,花特別美。

P.131  66 同一座大樓同樣面積的樓房?只是為了景觀?為了高樓可以有無敵海景?

P.131  67 今日買豪宅的人,他們願意付出極高的價格,其中一個重要的理由就是炫耀,就是向他人宣示他們的財富,告訴他人他們住得起這麼貴的豪宅,今日買豪宅與買GUCCI的心態是一樣的了。

P.134  68 十多年前香港根本沒有那麼多富豪有錢買豪宅,買樓的主力是中產階層。現在,中國大陸新崛起的一群富豪,出手豪闊,對這些富豪而言,數千萬港元不是什麼大數目。到香港買豪宅的目的只有一個,那就是證明自己是富豪。

P.137  69 銅鑼灣時代廣場未落成前,時代廣場那個位置也是一個很複雜、低檔的地段,時代廣場改變了整個地段。

P.137  70 今日捧名鑄場的人,都期望將來名鑄可以改變那整個地段的身價。也許,名鑄還可以帶動附近舊樓的價格。

P.139  71 香港的樓價出現兩極化,就是因為真正的地王不多,在非地王建豪宅,只是次等豪宅,次等豪宅在樓市高潮時有人搶購,一退潮督糟糕了,因此,大家若想買豪宅,記住,只有真正在好地點的土地建的豪宅,才是真豪宅。

P.143  72 當年董建華年代的八萬五建樓政策,教訓太深刻,以致就算政客忘記了,政府忘記了,當件滿街負資產的市民個個歷歷在目,以致要壓抑樓價,普遍也期望是理性、溫和及循序漸進的。

P.143  73 我相信經過九七年的教訓,政府知道陸續增加土地,並且確認那虐用家群體買不到樓,對症下藥,不期望一刀切的即時解決及滿足全部人的需求,做法定必理性及適當得多。

P.145  74交通方便始終是樓價的最有力支持點。

P.145  75 就算樓市不暢旺時,市區樓也較郊區樓容易找上租客。

P.147  76 買樓不是單單看樓宇本身的質素或者交通配套或者地區,還有一些因素會左右樓價,其中一項,就是樓宇的附近有什麼。

P.150  77 從來相信,一個人賺多少蝕多少,都有上天的旨意,順天而行,學習順應環境,而非強行己意。

P.154  78 因為香港的現實情況是,同一幢大廈,大廈的單位是望海還是望山還是山海雙景,價格可以相差很遠。

P.159  79 香港不同地區的土地價值的差距擴大了。市區土地供應少,可以以天價成交,郊區土地供應多,地產商興趣不大。

P.159  80 如果這幅土地早早賣掉,或全部用來蓋文化中心,那才是大浪費,浪費大好、非常值錢的土地。

P.161  81 香港房地產市場正在迅速的兩極化,強者越強,天價樓一再出現。

P.163  82 當工廠大廈大量改建後,香港馬上會出現新樓房供應過多的問題,特別是寫字樓,我相信多數工廠改建會改為寫字樓。

P.165  83 9成的強制拍賣條例根本就行不通,市區重建速度如蝸牛爬行。實際上,8成是相當大比數,要求得太高只是一拍兩散,釘子戶的漫天叫價也不一定有回應,發展商在沒把握取得9成支持前,出價也相當謹慎,這對想賣的業主也沒好處。

P.167  84 放寬舊樓強制拍賣的比例,對多數的小業主也是好事。

P.169  85 我不相信計劃經濟,因為政府的任何規劃,往往是參考一些已經陳舊的資料去規劃,規劃時又設下太多的假設條件,缺乏靈活性,根本不可能有效地運作。

P.169  86 買樓自用者較誰也渴望穩定的樓價。如果潛在的買樓者不樂觀,那麼,市場又剩下誰來買樓呢?

P.171  87 土地供應上升,土地價格一定下降,土地價格下降,樓價自必跟隨下降。

P.171  88 在樓價自己調整與政府以行政手段干預樓價之間,一定要拿捏得當,樓價大幅下調的影響,相信不少人仍記憶猶新。

P.173  89 香港人就算是負資產,依然咬緊牙關每月按期供樓,非不得已,絕不一走了之。

P.175  90 政府的責任絕對不是讓人人成為業主,而是使到人人有樓住,建公屋是必須的。

P.175  91 有樓者希望樓價升,無樓者希望樓價跌,大家的頭上都沒有道德光環,只是自私的嘴臉。

P.176  92 買得起豪宅的人,減一成按揭成數也不會冷卻他們買豪宅的興趣,據說有些人買豪宅根本不用借錢。

P.179  93 領匯接管後大事裝修,人流多了,租金自然提升。當然,這個過程也使到不少零售商無力經營而遭淘汰,換入大型連鎖零售店。

P.179  94 我支持自由市場,支持競爭。

P.181  95 賣樓花利潤相對高亦較容易,二手樓買家要看樓多次,還要討價還價,代理搞上好幾天也未必做得成生意。

P.181  96 當發展商又有一手樓盤推出,那麼,大家也不難預測,地產代理又會迅即唱好樓市。

P.185  97 目前一線城市的新樓置業者,80%是投資者、非自住者,投資者買樓的目的是轉賣或收租,如果只想轉賣,根本不打算出租,寧可空置。

P.185  98 據地產商說,這種現象很平常,買這些房屋的人,買樓房的唯一目的是待價而沽。銀行利率低是他們持貨不放不租的原因之一,不過,風險的確不小,一旦利率上升,沒錢付利息時就得被迫賣掉。

P.187  99 2007年,大證券行在推介內房股時,往往以該企業手上土地儲備之多來宣傳,但是,土地是不是值錢就沒有人提。

P.191  100 把發展重心北移,進軍內地,一線城市沒地,或地價已太貴,就進軍二線城市,到二線城市地價也貴了,就進軍三線城市。

P.191  101 強者越強,弱者越弱,這個發展趨勢與香港一模一樣,好的地段與差的地段價格差距擴大,大面積的豪宅與小面積的平價房的價格差距也擴大,一線城市與三線城市的樓價差異也在擴大,遲早有一天,上海、北京樓價會追上香港。


2015年8月13日星期四

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(3) 銀行號碼(如提款卡或簿仔)證明。
如未能提供將拒絕為其服務,
超過以上金額入了數又不提供證明的將跟銀行紀錄在7天後退回該戶口。

(入數時盡量多入小數點後2個位,方便核對)
(eg. HKD 600.29 , HKD 2,500.32)

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Addprohk Team
Whatsapp: 852-62434877

2015年8月11日星期二

2015年8月11日 Addprohk全港最平支付寶代充值大減價,匯率低至1.26-1.256、提現、大額人民幣匯款,匯率特平

好消息!! 2015-8-11 18:00起支付寶充值匯率一減再減,低至1.26-1.256~~

集運自取即日起暫停服務,請大家不要再寄貨去廣州,謝謝。

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請在入數紙正面手寫上"To addpro, 請幫(你的支付寶電郵)充值支付寶"
今天9:00-24:00可充值,最快10mins充好。
查詢及提交入數紙請whatsapp: 62434877
為已實名用戶提供免密碼充值(未實名請提供登入密碼),
HKD1,000以上免手續費。

(讚好後)HKD1-HKD999 ----------------1.26 (HKD10手續費)
(讚好後)HKD1,000-HKD2,999 --------1.26
(讚好後)HKD3,000-HKD9,999 --------1.258
(讚好後)HKD10,000-HKD29,999----- 1.257
(讚好後)HKD30,000以上 ---------------1.256
沒有讚好匯率是1.268。
計算方法:
(已讚好)HKD1,000/1.26=RMB793.65
(沒讚好)HKD1,000/1.268=RMB788.64
(已讚好)HKD3,000/1.258=RMB2,384.73

匯豐銀行: 030-229-0606 (恆生請用ATM過數)
中國銀行: 012-708-1010-3627
YIP YUEN NI


一個月內充值/匯款金額累計達HKD8,000或
一年內充值/匯款累計達HKD120,000的客戶,
我們必須核實客人身份才可提供服務,客戶需提供
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(2) 3個月內的地址證明及
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超過以上金額入了數又不提供證明的將跟銀行紀錄在7天後退回該戶口。

(入數時盡量多入小數點後2個位,方便核對)
(eg. HKD 600.29 , HKD 2,500.32)

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2015年8月6日星期四

2015年8月6日 Addprohk全港最平支付寶代充值大減價,匯率低至1.266-1.262、提現、大額人民幣匯款,匯率特平

2015-8-6 支付寶充值匯率大減價,低至1.266-1.262~~

集運自取即日起暫停服務,請大家不要再寄貨去廣州,謝謝。

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今天8:00-24:00可充值,最快10mins充好。
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為已實名用戶提供免密碼充值(未實名請提供登入密碼),
HKD1,000以上免手續費。

(讚好後)HKD1-HKD999 ----------------1.266 (HKD10手續費)
(讚好後)HKD1,000-HKD2,999 --------1.266
(讚好後)HKD3,000-HKD9,999 --------1.264
(讚好後)HKD10,000-HKD29,999----- 1.263
(讚好後)HKD30,000以上 ---------------1.262

沒有讚好匯率是1.274。

計算方法:
(已讚好)HKD1,000/1.266=RMB789.88
(沒讚好)HKD1,000/1.274=RMB784.92
(已讚好)HKD3,000/1.264=RMB2,373.41

匯豐銀行: 030-229-0606 (恆生請用ATM過數)
中國銀行: 012-708-1010-3627
YIP YUEN NI


一個月內充值/匯款金額累計達HKD8,000或
一年內充值/匯款累計達HKD120,000的客戶,
我們必須核實客人身份才可提供服務,客戶需提供
(1) 身份證證明、
(2) 3個月內的地址證明及
(3) 銀行號碼(如提款卡或簿仔)證明。
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